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相続対策や事業承継での「タワーマンション」購入のリスクが指摘されて以来、

「では、どんな不動産を買えば相続対策になるのか?」

というご相談をお受けすることが多くなりました。

そんな方には、東京23区内の新築「一棟RCマンション」をご提案しています。

相続対策に不動産、それなら東京23区内の

新築一棟RCマンションという選択肢も

相続税の節税対策の王道、不動産購入

◆市場価格と相続税評価額の差を利用

 

相続や事業承継を行う際、相続税を節税する一般的な方法として良く知られているのが、事前にお金を物に換えることで課税評価額を減らす方法です。

 

この場合の物は「金」や「株券」、「土地」等で、不動産の場合は、物件の種別や立地等の要因で、最大で40%も評価額が下がったという例も報告されています。中でも、湾岸地区を中心に建てられたタワーマンションは、上層階に行くほど価格も上がりますが、評価額自体はほとんど変わらないためその差額が大きくなる傾向があり、大手セミナーや書籍などで相続対策の本命と注目を集めていました。

タワーマンションで相続対策をする際の注意点

◆「安易なタワーマンション相続対策」には

  税務否認リスクの恐れ?

 

相続税を減らす目的でタワーマンションの高層階を購入、という方法は租税回避行為とみなされるリスクがつきまといます。

 

ご自分やご両親の居住するマンションとして取得したけれども、結果的に相続対策になった、といった限定的なケースでは有効かもしれませんが、相続発生直前の購入が、節税対策を目的として取得したことが明らかとみなされて、高層階の眺望メリットまで反映された時価でしっかりと課税されてしまったという例も報告されています。

◆賃貸目的で「億ション」を買う場合は空室リスクに耐えられるような余裕が必要

 

リーマンショックの後、都心の高級賃貸が軒並み空室に悩まされる状況に陥ったのは、まだ記憶に新しいところです。

今の日本経済は世界経済と連動していつ何が起きるか予測がつかない時代ですから、高級タワーマンションを賃貸目的で買われるような方は、しばらくは空室にしようが、大幅に賃料下げようが平気だ、というような方でないと安易に手を出すのはちょっと心配です。

 

 

 

 

不動産で相続税の節税対策をするのなら、新築一棟RCマンションという選択肢も!

◆安定稼働が期待できる

     ワンルーム中心の1棟ビル

 

数十万円もする高級賃貸というのは、ひとたび賃貸募集環境が悪化すると入居者募集に苦労します。

 

それに比べ立地のいいワンルーム主体の一棟マンションは、景気変動があっても安定稼働が期待できます

ワンルームの賃貸相場というものは、駅からの距離や周辺利便性、築年数、間取り、機能等の一定の要件で概ねの相場が形成されているため、その相場に合わせれば入居者募集は高級賃貸ほど難しくはありません。

 

◆新築一棟RCビルの方が金額の大きな 

  「ローンのレバレッジ効果」を狙えます

 

相続対策で8,000万円を超えるような都内タワーマンションの高層階を、半額以上の自己資金で取得できるような方であれば、実は1棟収益物件でも十分購入が可能です。

 

 

2017年2月竣工 満室稼動中 /COCOFLAT ITABASHI(ココフラット板橋)

それは、新築RC(鉄筋コンクリート)構造の耐用年数が長いために金融機関の担保評価が高く出て、低利かつ長期でのローン調達が可能となりやすいからです。

 

 

 

また低利の借入を組み合わせることで自己資金に対する利回りは物件の表面利回りよりもかなり高くなります。

これは不動産投資のプロである投資ファンドの物件取得目線でも使われる「ローンのレバレッジ効果」という考え方です。

 

例を挙げると、同じ金額の自己資金を持っていた場合、表面利回り4%のタワーマンションを一括自己資金で購入すると、自己資金に対しての利回りはそのまま4%となります。それに比べ、利回り5%の1億円超の新築RC一棟マンションを30%自己資金(70%ローン)で組んだ場合、ローンの金利にもよりますが、自己資金に対しての利回りは、金利分を返済したとしても10%を超えることが可能です。

 

もちろんタワーマンションも借入で購入すれば同じ理屈で自己資金利回りは高くできますが、1億円前後の物件で借入7割となると、現金を不動産に置き換える額が少なくなりすぎてあまり相続対策になりません。

 

その点、2億円を超えるような新築1棟RCマンションでも、駅から近く、長期の安定稼動が期待できるような物件であれば、3,000万円~5,000万円程度の自己資金でも融資の検討が可能という金融機関のヒアリング結果もあります。

好立地の低層型一棟RCマンションは今後、希少性が増していきます

◆将来性が期待できる、手頃な価格の

 新築一棟RCマンションが将来枯渇する恐れ?

 

 

駅前再開発等の理由により、将来性が期待できる東京23区内の駅近の土地で、一棟2~3億円前後のRCマンションが建てられる立地はどんどん減っています。

 

そもそも容積率や道路付き等の関係で、4~5階建てのRCマンションが建築できる用地が限定されてしまう点と、そういった建物が効率良く建てられる30坪前後の土地は、マンションだけではなく個人宅としての需要もあるため、用地の取得が難しい点がその理由です。

 

相場が落ち着くまで待っていたら駅近の新築・築浅物件がほとんど市場から無くなっていた、なんてこともあり得ますし、急な相続発生で対策が間に合わなかったなんてことも。

 

そうなる前に、是非検討をお勧めいたします。

2016年10月竣工 満室稼動中 /COCOCUBE KAMATA(ココキューブ蒲田)

東京23区内で新築・築浅の一棟RCマンションをお探しなら、私たちに是非ご相談ください。

COCOFLAT東中野 2016年9月末 竣工 只今満室稼動中

JR中央・総武線「東中野」駅徒歩3分

相続税対策にも適した東京23区内・駅から徒歩10分以内の一棟RCマンション。業歴50年を超える北辰不動産グループの新築物件がこれからも続々リリース予定です。相続対策にご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。