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2017.10.24 更新

相続対策、親任せにしていませんか?

 相続する子供も知っておきたい相続の仕組みと対策

相続税は、相続発生前に効果的な対策・準備をすることで節税できる可能性が高まります。被相続人(親)任せにせず、相続される方(子供)も知識を身に付けることで、相続の失敗やトラブルを未然に防ぐことをお薦めします。

2016年10月竣工 COCOCUBE蒲田

JR蒲田駅徒歩5分 満室稼動中

◆相続税対策の基礎知識

 相続が発生すると、相続する財産の規模や相続する人数等によって相続税の額が決定します。相続税の額を算出するにあたり、相続財産がどの程度の価値があるか算出した金額を「相続税評価額」と言いますが、財産の種類によって計算方法が異なるため、相続財産を「何」で持つのかによって、実際の相続税額も異なります。

 

例えば全額現金(預金)で持っていた場合と比べ、別の「物」に換えることで最大で半分以下にまで評価額を下げることも可能です。

この仕組みを利用して相続税額を減らすスキームが一般的に「相続税対策」と呼ばれるものです。

 

そして、この場合の「物」としてよく選択されるのが、株式や健康保険、純金、そして不動産です。

◆なぜ相続税対策で不動産購入が選択されているんですか?

 相続が発生した場合の相続税計算にあたり、建物については固定資産税評価額で、土地については国税庁が定めた路線価、もしくは倍率方式で計算されますが、その金額は一般的な市場価格よりも割安になることが多く、その乖離は都市部の駅近立地など、付加価値によりさらに大きくなります。

 

不動産の価格は数千万円から大きい物件だと10億円を超えるものもあるため、対策を行うことにより大幅な相続税の節税効果が期待できます。

 

これは、他の「物」による相続税対策では難しい大きなメリットです。

◆どのような物件が相続税対策に向いていますか?

 前項でも記載した通り、都市部の「市場価格」と「相続税評価額」の乖離が大きい物件が向いています。では、物件の種類はどうでしょうか。相続税対策としてよく名前のあがる3タイプについて紹介します。

①タワーマンションの高層階 

市場価格に大きく反映される眺望や希少価値等のプレミアム部分が相続税評価額に反映されないことにより、より乖離が大きくなることを利用しています。価格帯が比較的手頃(数千万円~)なため、実施しやすい相続対策として人気を集めています。

 

ただし、新聞や雑誌などあまりに多くのメディアで取り上げられたことにより当局が対応を検討中との報道もあり、今後も実用的な対策かは疑問です。

 また、高層階は賃料も高額になるため空室リスクが上がります。現金で購入できればまだいいのですが、賃料を返済に充てることを想定した返済計画には注意が必要です。

②区分所有オフィスビル

一棟では規模が大きすぎるオフィスビルを区分化して購入する方法です。一棟で買うよりも手頃な価格で購入できるうえ、都市部の物件では路線価と市場価格の乖離から高い相続税の節税効果が期待できます。

 

懸念点としては、一般的にオフィス物件は住居に比べて空室募集の難易度が高い点と、区分所有オフィスのマーケット自体が狭いため、いざ現金化しようとしたときになかなか希望の価格で売却できない可能性があるというリスクもあります。

③一棟RCマンション

区分ではなく、一棟RCマンションを丸ごと購入する方法です。都市部の駅から近い物件であれば市場価格と相続税評価額の乖離も期待できるうえに、学生や新社会人をターゲットとした1Rや1Kの間取りであればリーシングも比較的容易なので、長期で安定的した賃料収入も期待できます。また、エレベーター無しの低層にすることで、長期的なメンテナンス費用の削減も期待できます。

 

懸念点はやはり価格。RC構造で、新築・築浅の物件ですと4~5階建ての低層でも1億円台後半~3億円前後ですが、耐用年数も長く長期の融資が期待できるため、区分マンションを一括で購入できる資力を持っている方が新たな選択肢として検討しています。

◆相続税対策に良い不動産はどこで買えますか?

不動産は食品や電化製品などと違い、店頭で販売をしていません。インターネット上では数万件の物件情報を掲載しているサイトもありますが、意図的にそこに掲載しないことで「非公開・未公開」で販売している物件もあります。一概に公開が悪い(高い)物件、非公開が良い(安い)物件とは言えませんが、購入検討者の多くは非公開の物件を希望しています。

 

非公開の物件は、売主である業者の直接のお客様や懇意にしている不動産業者、金融機関にといった限られた相手にのみ公開するため、一般の目に触れる前に販売されてしまうことが多く、そういった繋がりがないと情報自体入ってくることが無いのです。

【参考】金・純金・金地金による相続税対策

 「金・純金・金地金」を資産で持つメリットはいくつかありますが、相続税対策で考えると、金貨等の軽量の資産にしても運用が可能な点が挙げられます。これを利用し、贈与税がかからない110万円以内の金を購入して毎年子供たちに譲渡する方法が良く知られています。「金」自体の価格も比較的安定しているのでリスクは少ないのですが、相続させる資産が高額であった場合、毎年110万円という枠では長期的な計画が必要になってきます。

 

また、仏像等の『祭祀財産』が相続税の課税対象外になることを利用して純金の仏像を購入するといった対策が一時話題になりましたが、信仰の対象ではなく相続税対策での購入と判断されれば非課税とは認められず、課税の対象となります。その場合は時価での評価額計算となり、高額な相続税を課税されてしまいます。

2016年9月竣工 JR中央・総武線「東中野」駅徒歩3分 

COCOFLAT HIGASHI-NAKAMO 満室稼動中

相続税対策としては大きなメリットを得ずらいですが、不動産のように固定資産税もかからず価値も比較的安定しているので、相続対策も兼ねたインフレヘッジとしての運用でしたら効果が期待できます。

北辰不動産グループの

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相続対策や事業承継対策にお薦めの東京23区内・駅近の新築・築浅一棟RCマンション。北辰不動産グループでも新規物件を建築しております。ご興味がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

2017年6月末竣工 /COCOCUBE TAKINOGAWA(ココキューブ滝野川)