2016年10月竣工 COCOCUBE蒲田

JR蒲田駅徒歩5分 満室稼動中

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2017.9.12 更新

東京23区内の新築(築浅)のマンション、しかもRC構造というと、一般的に利回りが低く検討の対象外と考えている投資家様も多いと思います。もちろんそういった側面もありますが、資産の長期保有を考えた場合、立地などの希少性やローン条件が比較的有利になることから、複数棟保有するような投資のプロも積極的に検討されるケースが増えています。

東京23区内の新築・築浅

一棟RCマンションがお薦めな理由とは

一般個人投資家だけでなく不動産投資のプロも欲しがる?

◆東京23区内、小規模な投資用の一棟新築(築浅)

 RC賃貸マンションが希少化しています

 

 東京における1棟RC(鉄筋コンクリート造)賃貸マンションで5億円未満という比較的小規模な収益ビルは、規模の割に相応の開発期間、手間がかかるため、大手デベロッパー等は積極的に手掛けない等の理由で、もともと供給が少ないものでした。

 さらに、ここ1~2年はオリンピック等の関係で建設業者の確保が困難となり開発供給がさらに減少しています。

 

7万を超える収益物件が掲載されている某大手ポータルサイトでも、5億円未満の新築1棟RC賃貸マンションの条件で探すと僅か40棟程度(重複登録を除く)しか検索できません。

金額・規模・最寄り駅等の個々人のニーズに合う物件となりますとさらに対象物件は限定される状況です。(2017年8月31日現在の調査)

COCOFLAT KAMATA

COCOFLAT  KAMATA

2016年6月末竣工 京浜急行 「京急蒲田」駅  徒歩7分 

 

◆小規模な新築一棟RCマンションは不動産投資の初心者向き?

 

 ワンルーム中心の小規模な新築一棟RCマンションは、初めて不動産投資をするような個人資産家層の方にもお勧めしやすい収益物件と考えております。

 

その理由は、1棟のRC構造ビルとしては1億円台~3億円前後という個人富裕層の方に手頃な価格帯で、しばらくは修繕費も殆どかからない、賃貸住宅相場がわかりやすく高稼働率も維持しやすい等の取得後の管理の容易さ、つまり「金額も手頃でかつ不動産の管理運用リスクが少ないから」という理由です。

 

しかし、不動産の利回りはリスクと裏腹であり、リスクが少ない投資物件は、築古の木造アパート等に比較するとどうしても低い利回りになります。

 

一般的にサラリーマン大家さん的な投資家層の多くの方にとっては、ある程度中古の高利回物件の方が人気が高いということもあって、「新築1棟RCマンション=初心者向き」という短絡的な見方になっているものと思います。

 

◆海外投資家の流入や相続対策ニーズの高まりで

 さらに供給不足へ

 

 最近供給されている東京23区内の新築RC物件は表面利回りが4~5%台が中心であり、中古収益ビルと比較すると高くはありません。

 

しかし、新築・築浅の一棟RCマンションが元々個人の富裕層による長期運用の資産として隠れた人気物件であったことに加えて、円安による中国、台湾をはじめとするアジアの投資家の流入や不動産による相続対策ニーズの高まりもあって、さらに需要過多、供給不足という物件カテゴリとなっています。

 

◆投資のプロも買う理由~「実質運用利回り」と「将来性(キャピタルゲイン)」のバランス投資 

  

 実は、「不動産投資は初めてだけど、急ぎ相続対策で探している」等という方だけでなく、不動産投資に詳しいプロのような方もこうした新築RC1棟マンションを個人資産の長期運用目的で取得されています。なぜ、表面利回りの低い新築RC物件をプロのような方が取得するのでしょうか。不動産投資のリスクを知り尽くした方であれば、多少のリスクをとって高利回りの築古物件を買ってもよさそうなものです。

理由その①「ローンのレバレッジ効果」で自己資金の運用利回りを重視

 

実は、こうした不動産投資のプロは中古物件にももちろん投資しますが「低利かつ長期の銀行ローン」が借りやすいという、新築1棟RCマンションの特質を理解しており、「銀行ローンでレバレッジを効かせて買えば」自己資金を極力抑え、かつ、その自己資金に対する投資利回りはけっして低くない、ということを十分に知っているのです。

理由その② 立地が重要~長期安定稼働が期待できるかどうか

 

 もうひとつの理由は、投資のプロは今現在の価値だけではなく、将来性ある立地かどうかを重要視しているということが挙げられます。

長期運用前提で不動産投資するならば、10年単位での将来性をどう予測するかが重要です。首都圏の住宅であれば、オリンピック後の少子高齢化時代に人が住みたくなるエリア、立地はどこか、という視点です。

 

東京で表面利回り5%前後の新築1棟賃貸マンションというと、概ね7%~8%以上の利回りニーズが大半のサラリーマン大家さんと言われる投資家の方が敬遠しがちな物件ですが、こうした金融事情、不動産投資市場を熟知したプロが、逆にこうした物件も選んでいるのです。

 

例えば、当社の一棟収益RCマンション「COCOCUBEシリーズ」は、将来の長期安定稼働が期待できるエリアとして都心への「職住近接」をキーワードに立地選定しており、そういった投資のプロの方からもご購入いただいております。

つまり、自分の不動産投資におけるポートフォリオ戦略の中で、中古ビルを組み込む一方で、表面利回りはやや低くても、こうした将来性あるエリアの新築物件にもバランスよく投資しているのです。

築古の高利回り中古ビルだけを中心にお考えの方も、長期安定稼働が期待できる立地の築浅収益ビルを1本、組み込んでおいてはいかがでしょうか。

 

(「低利の長期ローン」が借りられるかどうかは個々人の方の信用に基づく金融機関の審査がございますので、必ずしも全ての方が借入できる訳ではありません)

◆バランス投資や相続税対策だけではない、新築一棟RCマンションの活用方法

 

 新築の一棟RCマンションは、相続対策だけでなく、将来のインフレヘッジ等の一般的な投資目的などの他、新築未入居の状態で購入できれば、一棟まるまる社有社宅(社員寮・独身寮)への転用も可能です。

 

社宅運用のメリットとして、入居している社員から一定額以上の家賃を徴収することで、社宅費用を「経費(福利厚生費)」として計上することが可能になります。また、給与の一部として扱われる住宅手当と違って、従業員への恩恵が社会保険料の負担増に繋がらないことにも注目です。

 

また、企業が物件を保有する社有社宅には資産としての効果も期待できます。特に、新築や築浅で居住者満足度の高い設備を備えていれば高稼働率の不動産資産として活用できます。

2016年10月竣工 JR蒲田駅徒歩5分 

COCOCUBE蒲田 満室稼動中

北辰不動産グループの

一棟RCマンションシリーズ

相続対策や事業承継対策にお薦めの東京23区内・駅近の新築・築浅一棟RCマンション。北辰不動産グループでも新規物件を建築しております。ご興味がありましたら、お気軽にお問い合わせください。