新築RCデザイナーズマンション「COCOCUBE|ココキューブ」

設立50周年を迎えた北辰不動産のビル賃貸事業ノウハウで、土地有効活用と不動産投資をサポートします

ビル投資初心者、相続対策、長期のインフレヘッジで不動産投資をお考えの方、ぜひご相談ください

ハイセンスでコンパクトなデザイナーズ賃貸マンション「COCOCUBE/ココキューブ」の紹介サイト

デザイナーズマンション シリーズ「COCOCUBE 」

不動産での長期資産運用に

一棟RC賃貸マンションを

「希少性」の高い物件です

3億円未満の1棟RC賃貸マンションでJR蒲田駅徒歩10分以内の新築物件の売ビル登録は見つけられませんでした。

(2016年4月19日レインズ調査結果)

 

C+1

民泊の面積要件を満たす部屋が一部あります!

 ⇒詳細はこちらから

COCOCUBE KAMATA

2016年10月竣工!

JR蒲田」駅徒歩 5

2016年秋頃竣工予定!

賃貸募集を開始しました!

最新の空室状況と募集条件はこちらから

こちらの画像は賃貸募集には使用できません

民泊の面積要件を満たす部屋が一部あります!

(大田区の民泊面積要件25㎡以上の場合)

民泊は運営次第では通常の賃貸より収入のアップサイドが狙えるかもしれません。

 

民泊による賃料アップサイドのシュミレーション

 

年内のCOCOCUBE販売予定は1棟のみです。~大量供給できない理由は~

立地と開発コストバランスにこだわった結果、仕入れ基準に達する用地を確保しきれませんでした。

都内好立地の新築1棟RC賃貸マンションは今や表面利回り3%台でなければ開発供給が難しくなりつつありますが、なんとか4%台半ば程度での販売を予定しています。

【ご注意】

民泊の許認可につきましては、現時点で公表されている情報に基づく予想であり、また、今後も要件が緩和されたり、より厳しくなる等の変更が予想されますので、許認可取得を保証するものではありません。

また、民泊の許認可が取得できて運営を行った場合でも、上記収支見込を保証するものではありません。

当初設置済みの住宅設備機器以外に、消防法で民泊に必要と定める設備機器や、宿泊者用の家具等の初期費用は買主様ご負担となりますので、ご注意下さい。

 

竣工内覧セミナーはご好評のうちに終了しました。

沢山のご来場ありがとうございました。

引き続き、六本木本社にて 

個別相談セミナーを継続受付中です!

詳しくはこちらをクリック!

仮に26㎡~28㎡の部屋が2部屋で、トータルの月額賃料が191,000円、

年間 2,292,000円の想定賃料に対して、民泊で下記のように運営できた場合。

 

  1名当たり1泊6,000円で1室2名、2部屋で4名。

  (なるべく質のいい宿泊者を想定し2名でやや高めの宿泊料に設定)

  年間稼働日数を180日、運営委託費30%とします。

    民泊運営収入=6,000円×4名×180日×70%=年間 3,024,000円

 

通常賃貸より 年間 + 732,000円のアップサイドが狙える計算となります。

「C + 1 (Comfort Plus One)」~ワンクラス上の快適性をプラス!!

「COCOCUBE」は北辰不動産株式会社の商標登録済みビルブランドです。

こちらの公式サイトでご紹介していない同名のビル等につきましては弊社とは関係ございません。

大切な3つのポイント

 1.新築RC構造の実質収益性

 

新築RC構造の1棟マンションは築古の木造アパート等の表面利回りが高いものより、当分の間は修繕費等の追加コストが安上がりで、実質的な収益性はこちらの方が上のケースもあります。

また耐用年数が長く銀行ローンも長い期間で調達しやすいというメリットもあります。ファンド等の投資のプロが投資判断の目安数値として使う「IRR(Internal Rate of Return:内部収益率)」や「CCR(Cash on Cash Return:自己資金利回)」で考えると、ローンが付かない表面10%の物件より、IRRやCCRは高くなる場合もあります。

 

2.不動産は「流動性(換金性)」が重要=立地

 

不動産投資で失敗する大きな要因は「急ぎ売り」です。

急いで売却せざる得なくなった時に、「流動性が低い=買い手がなかなかみつからない」という時に、「価格が割安」という1点のみがセールスポイントになってしまい、買いたたかれて大損する、という図式です。

急な売却にも慌てないような日頃からの管理が重要であることはもちろんですが、もうひとつ大事なことは、そもそも「流動性が高い=相場価格であれば買手がみつけやすく換金しやすい」ということが重要です。 

東京の「職住近接」立地は少子高齢化にあっても需要が減少しない可能性が高い(=不動産の中では流動性が高い)ものと期待できます。

 

3.税効果メリット

 

高額所得者や富裕層の方等、前記の3つのようなニーズがある方には、税効果メリットも小さくはありません。

但し、一般的な年収のサラリーマンの方まで、賃貸所得の赤字と給与所得を損益通算して節税になるというような安易な売り文句に飛びついて誤った認識で投資すると、節税できたと思った金額以上に投資で損をしてしまう、という失敗に陥りがちですので、やはり、不動産投資としての目線を優先して判断することが大切です。

上記(赤羽・下丸子・池上)はご好評のうちに販売終了致しました。

富裕層・高額所得者の方の「3つのニーズ」に対応できる不動産投資!

「所得税対策(税効果活用投資※)」「相続税対策」「インフレ対策」

~今買うべき人たちの投資戦略~「二極分化を見極めた分散投資戦略」

 

 1.建築コストは今後大きくは下がりづらい

東京の不動産相場はピークアウトが近いと指摘する人も出てきました。実際にここ1年~2年でキャップレート(投資利回り)は1%以上の低下=売買価格上昇という状況になっています。

しかし、COCOCUBEシリーズのような小規模1棟RC賃貸マンションを新築しようとする場合、土地の面積はそれほど広い訳ではありませんから、全体に占めるのは建物の建築コストの方が大きくなります。

しかも、今後、建物のエコ基準が厳しくなり2020年には努力目標から絶対義務になることが決まっていますから、建築コストアップの要因にもなります。

 

2.オリンピックブームが去ったらいい物件を安く買える?

今は立地のいい物件を買っている層は無理な借金をしている人は少ないため、仮に不景気になって不動産相場が下がっても、困って損切りで売却してくる人は少ないのではないでしょうか。そういう方々は、また相場が回復するまで賃料をとりながらじっと待つはずです。

不動産相場が下がっているのに売りに出てくる物件は、基本的には借金で困っているか、相続等で現金化せざる得ない等の特殊な事情の物件です。

バブル期と同じくらい銀行の不動産融資が伸びているというニュースがありますが、バブル時代と大きく違うことは、今の銀行はきちんと収益があがる不動産を担保として融資しているということです。

全くゼロとは言いませんが、昔のように損切り物件を大幅に安く買い叩けるようなことにはならないのではないでしょうか。

 

 3.長期的な資産保全の観点からみれば収益不動産がおすすめ

 近い将来の世界経済や日本経済がどうなるのか、昔の教科書的な経済分析で容易に未来予測するこは困難な時代です。どのようなシナリオが最も確率が高いか、どのシンリオを重視して自分の投資スタンスを決定するか、難しい時代とも言えるでしょう。

今、東京で収益ビルを買うことのリスクはゆるやかなスタグフレーションによる不動産相場の下落かもしれません。しかし、それ以外の株や金にしても実質資産価値下落リスクは同じくらい存在します。

収益不動産は少々の価値変動であれば、適切に運用することでインカムゲインが得られますから、いずれは取り戻せる、あるいは立地のいい物件であれば、いずれはキャピタルゲインも狙える時代がまた来るのではないでしょうか。

当社でも、リーマンショック前に取得した物件も、売らずに保有し続けていたら、今では高収益物件です。

 

4.インカム狙いの高利回り物件と新築COCOCUBEを組み合わせた分散投資戦略

私たちも、今の東京の土地相場と建築コストの中で、RC構造のCOCOCUBEシリーズを6%とか7%で供給することは難しく、どうしても、表面利回りは5%前後となってしまいます。

借入金利が安くなったとはいえ、ネット利回りが4%前後以下となると、ランニングでキャッシュアウトさせたくない投資家の方にはなかなか手が出せないとは思います。

一方で、今、高利回りのレジ物件は一歩間違えると、骨折り損の草臥れ儲け、といった結果になりかねない上に、上手くいったとしても、将来のキャピタルゲインはあまり期待できない立地の物件にならざる得ません。

そこで、総投資額で4億~5億円以上の水準でも可能な投資家の方にお勧めの方法が、立地や築年はそこそこで我慢して高利回りを狙う物件と、COCOCUBEのような低利回り好立地の築浅RC物件を組み合わせて運用する分散投資です。

 

5.ここから先の具体的な戦略と資産管理会社を活用した税効果は、会員様だけに

資産管理会社を活用した税金対策等も含めて、複数収益物件による分散投資戦略の具体的な内容は、会員様限定で情報提供をさせていただきますので、この機会にぜひとも、「COCOASSET・CLUB Cplus会員」へのご入会をご検討下さい。

 

6.「COCOCUBE」シリーズの販売条件は一般公開しません(非公開扱い)

本年販売予定の「COCOCUBE」はもうすぐ販売条件を決定しますが、広く仲介業様に情報をご提供するようなことは予定しておりません。

また、「COCOASSET・CLUB Cplus会員」の皆様には優先してご検討頂ける期間を設けますので、ご興味のある方は、是非ともご入会下さい。

 

 

 

不動産投資における代表的なニーズのいずれにも有効な

都内「職住近接」立地での1棟RCビル

1億円半ば~3億円前後のコンパクトサイズが中心。

都心築浅高級タワーマンションよりも安定した高利回りが狙えます!

 

※「儲かる不動産」は本来、所得税の節税にはなりません。

私たちは、例えば高額所得層の方が不動産事業所得との損益通算を活用することで、利回りがそれほど高くない立地の良い物件でも投資しやすくなる、といったメリットを「税効果活用投資」と表現しています。

平均的な年収のサラリーマンの方にまで「不動産投資で節税になってトータルで得をする」といったセールストークには、冷静になって長期的視点で収支計算をはじくといった注意が必要です。

年内のCOCOCUBE販売予定物件は、弊社「CLUB Cplus」会員様には先行ご案内を行います。ご興味ある方は上記お問い合わせよりご連絡下さい。

【一棟賃貸マンション開発サポートサ-ビス】

 

土地から取得して自分で建てたい、という方へ!!

当サイトはCOCOCUBEシリーズのご紹介が目的であり、物件個別の販売広告情報は掲載しておりませんので、直接お問い合わせ下さい

お問い合わせ先

●北辰不動産:市場開発部

 電話:03-3470-1952